Η υπόθεση των σχεδίων πόλεως εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα πιο χρόνιa και άλυτα ζητήματα για πολλές περιοχές της χώρας, με τους πολίτες να βρίσκονται σε καθεστώς αβεβαιότητας. Όπως επισημάνθηκε από τον πρόεδρο των Μηχανικών Γιώργο Μοθωναίο , παρά τις κατά καιρούς εξαγγελίες και τις συναντήσεις με υπηρεσιακούς παράγοντες, η πραγματική πρόοδος παραμένει ανύπαρκτη. Οι φάκελοι για κρίσιμες πολεοδομικές ενότητες εξακολουθούν να βρίσκονται στο ίδιο σημείο εδώ και δεκαετίες, χωρίς ουσιαστική εξέλιξη.

Σε πρόσφατη σύσκεψη με στελέχη της Υπηρεσίας Δόμησης, και άλλους εμπλεκόμενους φορείς, επιχειρήθηκε να αποτυπωθεί η υφιστάμενη κατάσταση και να καταγραφούν οι εκκρεμότητες. Εκεί διαπιστώθηκε πως για συγκεκριμένες περιοχές, που βρίσκονται σε πολεοδομική εκκρεμότητα πάνω από 20 χρόνια, δεν έχει ολοκληρωθεί ούτε το βασικό στάδιο των εφαρμοστικών μελετών. Το αποτέλεσμα είναι οι περιοχές αυτές να παραμένουν «παγωμένες», χωρίς σαφές θεσμικό πλαίσιο για δόμηση και ανάπτυξη.

Το πρόβλημα, σύμφωνα με τις τοποθετήσεις , είναι πρωτίστως πολιτικό. Από το 2010 και μετά, όταν η αρμοδιότητα πέρασε από τις περιφέρειες στους δήμους, δεν υπήρξε η απαραίτητη πολιτική βούληση για να προχωρήσουν οι διαδικασίες. Οι δήμοι καλούνται να χρηματοδοτήσουν και να ολοκληρώσουν τις απαραίτητες μελέτες, ωστόσο σε πολλές περιπτώσεις αυτό δεν έγινε ποτέ. Έτσι, τα σχέδια πόλεως παραμένουν σε εκκρεμότητα, εγκλωβισμένα σε μια διαρκή στασιμότητα.

Παράλληλα, ο νέος χωροταξικός σχεδιασμός, ειδικά σε ό,τι αφορά τον τουρισμό, φέρνει νέα δεδομένα αλλά και νέες ανησυχίες. Στο επίκεντρο βρίσκεται ο χαρακτηρισμός περιοχών όπως του Λαγανά και Τσιλιβί ως «κορεσμένων» τουριστικά. Τα βασικά κριτήρια περιλαμβάνουν την επάρκεια του οδικού δικτύου, την ύπαρξη υποδομών ύδρευσης και αποχέτευσης, καθώς και το επίπεδο καθαριότητας και γενικότερης οργάνωσης. Ωστόσο, σε πολλές περιοχές οι υποδομές αυτές υπολείπονται σημαντικά, γεγονός που καθιστά δύσκολη μια αντικειμενική αξιολόγηση.

Η πιθανή κατηγοριοποίηση των περιοχών αναμένεται να φέρει και σημαντικές αλλαγές στους όρους δόμησης. Μεταξύ των σεναρίων που εξετάζονται είναι η αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας των οικοπέδων – για παράδειγμα από 4 ή 8 στρέμματα σε 20 ή και 30 στρέμματα για μεγάλες επενδύσεις. Παράλληλα, ενδέχεται να επιβληθούν περιορισμοί στις χρήσεις γης, αποκλείοντας συγκεκριμένες δραστηριότητες σε ορισμένες περιοχές. Οι ρυθμίσεις αυτές, αν εφαρμοστούν, θα επηρεάσουν άμεσα τόσο τους μικροϊδιοκτήτες όσο και τους επενδυτές.

Την ίδια ώρα, διατυπώνονται έντονες ανησυχίες για τις περιοχές που δεν θα χαρακτηριστούν ως κορεσμένες. Υπάρχει ο φόβος ότι αυτές θα δεχθούν αυξημένη επενδυτική πίεση, χωρίς όμως να διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές. Ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα μπορούσε να οδηγήσει σε άναρχη δόμηση και αλλοίωση του φυσικού και παραδοσιακού χαρακτήρα τους, δημιουργώντας νέα προβλήματα αντί να επιλύει τα υπάρχοντα.

Καθοριστικό ρόλο σε όλο το πλαίσιο παίζει και η αναγνώριση των οδών, ειδικά για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα. Η δυνατότητα δόμησης συνδέεται άμεσα με το αν το ακίνητο έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο. Η διαδικασία αυτή βασίζεται σε συνδυασμό στοιχείων, όπως παλαιές αεροφωτογραφίες ( από το 1977) και τα δεδομένα του Κτηματολογίου. Μάλιστα, εξετάζεται και το κατά πόσο ένας δρόμος συνδέεται με άλλους δύο οδικούς άξονες, ώστε να μην οδηγεί σε αδιέξοδο.

Το ζήτημα αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούσαν μέχρι σήμερα ότι τα ακίνητά τους είναι οικοδομήσιμα, βασιζόμενοι σε δρόμους που ενδεχομένως δεν θα αναγνωριστούν επίσημα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος απώλειας της δυνατότητας δόμησης, γεγονός που μπορεί να προκαλέσει μεγάλες ανατροπές στην αγορά ακινήτων.

Όσον αφορά το χρονοδιάγραμμα, ο στόχος που τίθεται είναι η ολοκλήρωση των βασικών διαδικασιών έως το 2026. Κάθε πολεοδομική μελέτη πρέπει να περάσει από αυστηρό έλεγχο νομιμότητας, ακόμη και από το Συμβούλιο της Επικρατείας, διαδικασία που συχνά προκαλεί σημαντικές καθυστερήσεις.

Στο μεταξύ, για όσους έχουν ήδη εκδώσει οικοδομικές άδειες, η δυνατότητα δόμησης διατηρείται, ακόμη και αν στο μέλλον αλλάξει το καθεστώς της περιοχής. Ωστόσο, για νέες επενδύσεις, η κατάσταση παραμένει ρευστή και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή.